Paalala lang

Ang isang aksyon para sa labag sa batas na detainer ay isang aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari ng real property mula sa isang labag sa batas na pinigil ang pag-aari pagkatapos ng pag-expire o pagwawakas ng kanyang karapatang ariin ito sa ilalim ng anumang kontrata, ipinahayag o ipinahiwatig. Ang tanging isyu dito ay pisikal o materyal na pagmamay-ari ng kasangkot na ari-arian, independyente sa anumang paghahabol ng pagmamay-ari ng alinman sa mga partido.

Kapag ang nasasakdal, gayunpaman, ay nagtaas ng pagtatanggol sa pagmamay-ari at ang usapin ng pagmamay-ari ay hindi malulutas nang hindi nareresolba ang isyu ng pagmamay-ari, ang nasabing isyu ay dapat ding lutasin, ngunit upang matukoy lamang ang isyu ng pagmamay-ari. Ang aksyon na ito para sa labag sa batas na detainer ay dapat na isampa sa loob ng isang taon o kung hindi ito ay idi-dismiss. Inilarawan ito sa kasong isinampa ni Ana laban kay Emely at sa kanyang mga anak sa kanyang namatay na asawang si Joel.

Si Ana ay kasal kay Allan at kapatid ni Joel, ang namatay na asawa ni Emely. Siya ang rehistradong may-ari ng isang house and lot na matatagpuan sa Maynila. Dahil sa habag sa kanyang hipag na si Emely at Joel sa kanyang namatay na kapatid, pinayagan ni Ana at ng kanyang asawang si Allan si Emely at ang kanyang mga anak na manatili sa property.

Gayunpaman, noong 2003 nalaman nina Emely at Allan ang pangangailangan na gamitin ang nasabing ari-arian at isagawa ang kanilang plano na ipamahagi ito sa kanilang mga anak. Nalaman din nila na si Emely at ang kanyang mga anak ay may kakayahang umupa ng kanilang sariling lugar at sa katunayan ay nakakuha ng ilang residential properties at sasakyan.

Kaya hiniling nila kay Emely at sa kanyang mga anak na lisanin ang lugar. Ngunit tumanggi ang huli at nagsampa pa ng kaso na kumukuwestiyon sa pagmamay-ari ni Ana sa nasabing ari-arian, na sinasabing sila nga ay kapwa may-ari at nakuha ni Ana ang titulo sa pinag-aagawang ari-arian sa pamamagitan ng pandaraya, panlilinlang at palsipikasyon.

Kaya noong Marso 22, 2006, nagpadala si Ana ng isang pormal na liham ng kahilingan kay Emely at sa kanyang mga anak na lisanin ang pinagtatalunang lugar ngunit nanatili itong hindi pinansin.

Kaya nagpadala si Ana ng isa pang liham noong Agosto 14, 2007 na humihiling sa kanila na umalis at magbayad ng makatwirang upa, ngunit walang resulta. Kaya naman noong Marso 14, 2008 nagsampa si Ana sa Metropolitan Trial Court (MeTC) ng isang labag sa batas na kaso ng detainer laban kay Emely at sa kanyang mga anak kasama ang kanyang yumaong asawang si Joel at lahat ng taong umaangkin sa ilalim nila.

Noong Agosto 20, 2010, nagdesisyon ang MeTC na pabor kay Ana na utusan si Emely at ang kanyang mga anak na agad na lisanin ang lugar at isuko ang pisikal na pag-aari nito at magbayad ng upa ng P10,000 bawat buwan hanggang sa lisanin nila ang lugar. Gumawa rin ito ng pansamantalang pagpapasiya na si Ana ang nagmamay-ari ng lote ng paksa at sa gayon ay may karapatan sa pag-aari nito.

Sa apela sa Regional Trial Court (RTC) nina Emely et. al., ang nasabing desisyon ng MeTC ay isinantabi at ibinasura ang kaso sa kadahilanang ang reklamo para sa labag sa batas na detainer ay isinampa nang lampas sa isang taon pagkatapos ng labag sa batas na pag-agaw o pagpigil ng pag-aari na itinakda ng Rules of Court (Section 1, Rule 70), bagama’t may karapatan si Ana na ariin ang ari-arian, bilang may-ari nito. Dapat ay nagsampa siya ng aksyon para mabawi ang pag-aari bilang may-ari ng ari-arian sa harap ng Regional Trial Court.

Pinagtibay ng Court of Appeals ang hatol ng desisyon ng RTC na ang reklamo ni Ana ay inihain nang lampas sa isang taong panahon na ibinibilang mula sa kanyang inisyal na demand na may petsang Marso 22, 2006 at hindi ang pinakahuling demand letter na may petsang Agosto 14, 2007 na isang paalala lamang o muling pag-uulit ng orihinal na demand at sa gayon ay hindi umaandar ang isang taon para i-renew ang panahon na ihain sa loob ng isang taon.

Sa isang Petition for Review on Certiorari na inihain ni Ana, kinatigan ng Supreme Court (SC) ang desisyon ng CA. Sinabi ng SC na ang mga kasunod na kahilingan na likas lamang sa mga paalala ng una o orihinal na demand ay hindi gumagana upang i-renew ang isang taon na panahon kung saan magsisimula ng isang ejectment suit, kung isasaalang-alang na ang panahon ay ibibilang pa rin mula sa petsa ng orihinal na demand.

Ngunit hindi nawala ang lahat para kay Ana. Sinabi ng SC na dahil kinatigan ng RTC ang provisional finding ng MeTC hinggil sa pagmamay-ari ni Ana sa subject property, maaari pa rin siyang magsampa ng isa pang aksyon para mabawi ang pagmamay-ari ng nasabing ari-arian sa tamang korte, na isinasaalang-alang ang tinatayang halaga ng lote at ang katotohanan na ang dispossession ay tumagal ng higit sa isang taon (Rivera-Avante vs. the Rivera, R.2, at ang kanilang mga tagapagmana ng Rivera, R.2. Abril 3. 2019).