Ang fair market value

ANG wastong halaga sa bilihan (fair market value) ay hindi lang ginagamit sa business. Ginagamit din ito sa batas at jurisprudence kung saan ito ay mayroong tiyak na kahulugan.

Ang kasong ito ng Public Estates Authority na ngayon ay tinatawag na Philippine Reclamation Authority (PRA) ay nagbibigay kahulugan sa fair market value.

Kasangkot sa kasong ito ang Compromise Agree- ment (CA) na pinirmahan ng PEA at ni Gerry at ni Benny na kinatawan ng mga tagapagmana sa mga ari-arian ng namatay na si Jerry (Pangalawang partido). Ang CA na naging pinal na hatol ng ito’y aprubahan ng korte ay mayroong mga kondisyon (1) na ang pangalawang partido ay mayroong opsyon na bumili ng karagdagang 7.6 hectares sa lupa ng PEA sa loob ng tatlong taon mula aprubahan ng korte ang CA; (2) ang halaga ng lupang bibilhin ng pangalawang partido ay base sa fair market value na itinakda ng PEA.

Noong Jan. 26, 1999, pinaalam ng pangalawang partido sa PEA na nais nilang gamitin ang opsyon sa pagbili. Hindi sumagot ang PEA kaya noong June 6, 2002, hiniling ng pangalawang partido sa korte na maghirang ng tatlong lisensyadong taga tasa ng presyo ng lupa upang alamin ang fair market value sa petsa ng suspendihin ang tatlong taong palugit hanggang maaprubahan ng korte ang appraisal report. Subalit sa isang sulat noong March 26, 2004, ibinigay ng PEA ang mga kondisyones upang magamit ang kanilang opsyon; (1) pagtukoy sa 7.6 hectares na lupa; (2) pagtatalaga ng presyo ng lupa na P60,000/sq. m. o total ng P4,560 bilyon at (3) pagtakda ng 122 araw kung kailan babayaran ng cash ang presyo ng lupa.

Hindi pinansin ng pangalawang partido ang tinakdang 122 araw upang bayaran ang presyo. Sa halip nag-file ito ng Supplemental Motion sa korte at hiniling na ipatupad ng korte ang opsyon na ipinahayag nila noong Jan. 26, 1999 sa pamamagitan ng pagtatakda ng fair market value base sa aktwal na kondisyon ng 7.6 hectares at sa real estate market price noong panahong iyon. Hindi pumayag ang trial court sa mosyon ng ikalawang partido dahil ang PEA lang daw ang may natatanging karapatan na magtakda ng fair market value sa lupa na nais bilhin ng pangalawang partido sa ilalim ng CA. Tama ba ang korte?

MALI. Ayon sa interpretasyon ng estipulasyon sa CA, ang PEA ay may karapatang itakda ang presyo ng lupa ngunit ito’y dapat base sa fair market value noong January 26, 1999 kung kailan ipinahayag nilang gamitin ang kanilang opsyon. Ang fair market value ay hindi maaring balewalain upang mapag-alaman ng tunay na intensyon ng mga partido. Ang fair market value ay ang presyo ng maaring kusang loob na tanggapin ng nagbebenta at maaring bayaran ng bumibili ng hindi ito pinipilit. Kailangan din ikonsidera ang mga maaring paggamitan ng lupa.

Base rito, ang tamang pres­yo ng lupa ay dapat ma­kuha sa pamamagitan ng datos ng mga bentahan ng ka­paligirang lupa na “raw land” pa dahil wala pang bahay o pasilidad tulad ng kuryente at tubig na itinayo noong January 26, 1999 nang ipahayag ng pa-ngalawang partido na bibilhin nila ang lupa. Ang masamang kalooban ng PEA ay kitang-kita. Hindi ito sumagot sa no­tipikasyon ng pangalawang partido tungkol sa kanilang balak na gamitin ang opsyon kundi makaraan ang apat na taon o nung Mar. 25, 2004 nang bigla nitong hingin sa pangalawang partido ang sobrang mataas na presyo sa loob lamang ng 122 na. Bi­nalewala nito ang CA sa pagkukunwaring pinapatupad ito. Hindi ito maaring payagan (Public Estates Authority etc. vs. Estate of Yujuico etc. G.R. 181847, May 5, 2010).