Hindi nagkaintindihan

KASO ito ng isang grupo ng mga squatter, ang UMCUPAI at ng isang kompanya na gumagawa ng mga produktong lamang-dagat, ang SFC na siyang may-ari ng isang lote (lot 300) na may sukat na 61,736 metro kuwadrado. Noong Oktubre 4, 1991, nagpirmahan ng kasunduan (letter of intent to buy and sell lot 300) ang dalawang panig upang ayusin ang pagbili ng UMCUPAI sa lupa ng SFC sa pamamagitan ng pangungutang sa National Home Mortgage Finance Corporation (NHMFC) sa ilalim ng community mortgage program nito.

Sa kasunduan, malinaw na ipinahayag ng SFC ang intensiyon nito na ibenta ang lupa sa UMCUPAI sa presyong P105 kada metro kuwadrado. Gayundin naman, idineklara ng UMCUPAI ang intensiyon nito na bilhin ang lupa sa nasabing presyo. Ayon din sa kasunduan, pagkatapos mabayaran ng UMCUPAI ang kabuuang presyo ng lupa ay saka pa lamang gagawa ng kasulatan ng tuluyang bilihan. Ang SFC ang sasagot sa capital gains at iba pang bayarin sa lupa.

Hindi makautang ang UMCUPAI dahil hindi lahat ng miyembro nito ay interesado sa gagawing pagbili ng lupa. Ang nangyari, hinati ang lupa sa tatlong piraso at sakop ng tatlong hiwalay na titulo. Ang unang parsela (lot 300-A) ay may sukat na 41,460 metro kuwadrado, ang ikalawa (lot 300-B) ay may sukat na 1,405 metro kuwadrado at ang pangatlo (lot 400-C) ay may sukat na 18,872 metro kuwadrado.

Noong Enero 11, 1995, nabili ng UMCUPAI ang unang parsela (lot 300-A) sa halagang P4,350,801.58. Ang pangalawang lote ay ginawang kalsada at ibinigay na lamang bilang donasyon sa lokal na pamahalaan. Ang pangatlong parsela na hindi nabili ng UMCUPAI, kahit binigyan pa ito ng tatlong buwan na dagdag-palugit ay ibinenta ng SFC sa isang developer, ang BRYC sa halagang P2,547,585.

Matapos ang isang taon, dinemanda ng UMCUPAI ang SFC at BRYC upang ipawalang-bisa ang bentahan ng pangatlong lote. Ayon sa UMCUPAI, mas may karapatan itong bilhin ang lupa sa bisa ng kasunduan (letter of intent) na pinirmahan. Kondisyon lang naman daw ang tungkol sa halagang napagkasunduan at ang kasunduan na pinirmahan ng magkabilang panig ay katumbas na sa kondisyonal na bentahan ng lupa sa pagitan ng dalawa. Tama ba ang UMCUPAI?

MALI. Nalilito ang UMCUPAI sa pagkakaiba ng isang kontrata ng bentahan ng lupa alinsunod sa Art. 1458 ng Civil Code at sa kontrata ng pag-aalok ng pagbebenta (contract to sell) sa ilalim ng Art. 1479 ng Civil Code.

Sa kontrata ng pag-aalok ng pagbebenta ng lupa, dinedeklara ng nagbebenta na tanging sa kausap niyang bibili lamang ibebenta ang lupa pagkatapos matupad ang napag-usapan nilang kondisyon, ang pagbabayad ng buong presyo ng lupa. Kahit pa ibinigay na ang lupa sa bumibili ay hindi naman agad malilipat ang pagmamay-ari nito hanggang hindi pa nababayaran ang buong presyo o hanggang hindi pa natutupad ang kondisyon na napagkasunduan.

Sa kasong ito, ang ginawang kasunduan o letter of intent ng magkabilang panig ay hindi maituturing na isang kontrata ng pag-aalok ng pagbebenta o kaya ay isang kondisyonal na bentahan ng lupa. (United Muslim and Christian etc. vs. BRYC-V Development, Sea Foods Corp., et. Al., G.R. 179653, July 31, 2009).