Titulado

ANG lupang sangkot sa kaso ay may sukat na 240,146 metro kuwadrado at sakop ng titulo bilang 200519. Inilabas ito noong Hulyo 19, 1974 sa pangalan ng isang subdivision developer, ang BCR. Ibinayad ng BCR ang lupa sa isang kapwa developer, ang DBT, kapalit ng naging serbisyo ng huli sa BCR. Sa batas, ang tawag sa ganitong bentahan ay “dacion en pago”, imbes na pera ay gamit o serbisyo ang ipinapalit na bayad. Hindi nag­tagal, ibinenta ng DBT sa ibang tao ang lupa.

Noong Hunyo 24, 1992, nagsampa ng kaso ang grupo ni Ric laban sa BCR, DBT, sa Register of Deeds at sa lahat ng okupante na bumili sa nasabing lupa upang mapawalang-bisa ang titulo bilang 200519 at ang lahat ng titulo na nanggaling dito. Ayon kay Ric, siya ang talagang may-ari ng lupa. Idinek­ lara raw niya na kanya ang lupa at binabayaran niya ang amilyar nito. Katunayan, ang halaga nito noong 1985, ayon mismo sa opisina ng City Assessor ay P2,602,190.00. Ayon sa sertipikasyon ng DENR na may petsang Mayo 7, 1992, ang plano (lot plan 123169) sa lupa ay tama at nakatago sa opisina ng DENR. Inaprubahan ito noon pang Hulyo 23, 1948.

Ayon kay Ric at sa kanyang mga kasama, sila ang naka­po­sesyon sa lupa magmula pa ng Ikalawang Digmaang Pandaigdig. Katunayan, may nakabinbin na silang petisyon sa korte upang mapatituluhan ang lupa. Dahil daw sa petis­yon na ito ay nadiskubre na nagkaroon ng “overlapping” o hindi pagkakatugma ng mga hang­ganan ng lupa nila at ng lupa na pag-aari ng BCR dahil na­sakop ng huli ang ilang bahagi ng lupa nila. Ang na­turang bahagi ang siya naman nilipat ng BCR sa DBT at ibinenta naman ng DBT sa ibang tao. May pag-asa ba ang kaso nina Ric?

WALA. Ayon sa ating batas (Art. 1126 Civil Code & Land Re­gistration Act amended by PD 1529), hindi mababawi ng ibang tao ang pagmamay-ari ng isang may titulo dahil lamang sa nakaposesyon sila sa lupa nito. Sa kasong ito, ang rehis­tradong may-ari ng lupa ay ang DBT at hindi importante kahit pa nakapuwesto sina Ric sa lupa.

Sa kaso rin na ito, walang ebidensiya na sangkot ang DBT     sa sinasabing pandaraya kina Ric. Inosente ang DBT nang bilhin nito ang lupa mula sa BCR sa pamamagitan ng “dacion en pago”. Protektado ang karapatan ng DBT. Alinsunod sa batas (Sec. 32 PD 1529), hindi na mauung­kat ang nangyaring pagpapatitulo ng lupa lalo at nalipat na ito sa kamay ng isang inosenteng mamimili.

Panghuli, tulad ng DBT, nalipat na rin ang lupa sa ibang tao na inosenteng bumili nito. Wala silang alam na depekto ng titulo at wala silang kamalay-malay sa kung anumang kalo­kohan na bumabalot sa paglalabas ng titulo. Hindi maa­aring balewalain ang legalidad ng titulo dahil lamang sa sinasabi nina Ric na sila ang nakapuwesto rito. Kung gagawin natin ito, mawawalan ng tiwala ang mga tao sa kahalagahan ng titulo ng lupa at sa sistema (Torrens system) ng pagpapa­titulo na umiiral sa ating lipunan. Nararapat lamang na iba­sura ang kaso nina Ric (DBT, Mar-Bay Construction vs. Panes et. Al., G.R. 167232, July 31, 2009).