Bisa ng kontrata

Ayon sa ating batas, kapag ang isang lease contract ay nag-expire ngunit patuloy pa rin ang nangungupahan, ang kontrata ay itinuturing na naulit o impliedly renewed. Ngunit ito ba ay nangangahulugan ng pag-ulit ng lahat ng nakasaad sa kontrata? Ito ang tanong sa ating kaso.

Si Patty ay may-ari ng isang lupa na inuupahan ni Mr. Luis. Ayon sa kanilang lease contract, ito ay may bisa sa loob ng limang taon at kung sakaling ipagbili ang nasabing lupa, ito ay iaalok muna kay Mr. Luis bago sa ibang tao o iyong tinatawag sa Ingles na right of option to buy.

Bago matapos ang limang taon, namatay si Mr. Luis at ang karapatan sa pangungupahan ay naisalin at itinuloy ng kanyang misis. Nang magtapos ang kontrata, patuloy pa rin na nanirahan sa nasabing lugar si Mrs. Luis sa loob ng 12 taon.

Hanggang sa napagpasyahan ni Patty na ipagbili ang nasabing lupa. Ngunit ito’y ipinagbili niya sa ibang tao at hindi kay Mrs. Luis. Nagreklamo si Mrs. Luis. Ayon sa kanya, ang ginawa ni Patty ay isang paglabag sa kanilang kontrata na kapag ang lupa ay ipagbibili, ito ay una munang iaalok sa kanya na siyang umuupa. Tama ba si Mrs.Luis?

Mali. Ayon sa ating batas, kapag ang lease contract ay natapos, at ang isang nangungupahan ay hinayaan ng may-ari na patuloy na manirahan sa inuupahang lugar, itinuturing na ang lease contract ay naulit o impliedly renewed. Ngunit ayon sa Korte Suprema, hindi lahat ng nakasaad sa lease contract ay nauulit. Iyon lamang mga bagay na may kaugnayan sa pangungupahan, tulad ng renta, kung kailan ito dapat bayaran, pangangalaga ng inuupahang lugar, pagpapagawa, ang mauulit. Ngunit ang isang bagay na walang kaugnayan sa pangungupahan, tulad ng right of option to buy the land o ang karapatang bilhin ang lupang inuupahan ay hindi na re-renew.

Samakatuwid, ng matapos ang lease contract, nawala na rin ang karapatan ni Mrs. Luis na bilhin ang inuupahang lupa. Kung kaya maari na itong ipagbili ni Patty sa ibang tao. (Vda. de Chua vs. TAC, 229 SCRA 99).