Ang atong balaod nagprotihir sa mga lessee o mga tawo nga nag-abang og apartment, balay, building o yuta. Basi sa atong balaod, sa Article 1673 sa Civil Code kini nagkanayon nga ang nag-abang mamahimo lang papahawaon kun: 1) natapos na ang kontrata 2) wa kabayad sa abangan 3) nakahimo og mga kalapasan sa mga kondisyon sa kontrata o 4) Kun ang nag-abang migamit sa laing purpose sa iyang giabangan ug miresulta kini sa pagkaguba niini. Apan kun ang tag-iya mibaligya sa butang nga iyang gipaabangan, mapugos ba ang lessee kon nag-abang sa pagpapahawa niini? Kana nga pangutana ang atong tubagon karon sa atong column.
Dear Atty. Divine,
Maayong adlaw kanimo attorney. Nagpadala ko nimo og suwat tungod sa akong problema labot sa among giabangan nga apartment sa Talisay City nga planong ibaligya sa tag-iya. Napulo ka tuig na mi nga nagpuyo niini ug nag-abang mi og P7,000 matag buwan sa maong apartment. Matag duha ka tuig ang renewal sa among kontrata ug bag-o lang kini namo nga gi-renew niadtong Enero. Apan ang among problema karon attorney kay ibaligyaay sa tag-iya ang maong apartment ug gipasidan-an na mi daan sa tag-iya nga kun aduna nay buyer kinahanglan gyud ming mopahawa. Wa pa mi mangita og laing balay nga kabalhinan attorney kay maayo man gud ang location aning among gipuy-an karon kay duol ra sa eskwelahan sa mga bata. Ang akong pangutana attorney kun mamahimo ba ming papahawaon sa among gipuy-an nga apartment bisan kun wa pa matapos ang among kontrata sa pag-abang? Aduna ba mi katungod nga mo-insister nga magpabilin sa pag-abang bisan kun aduna nay bag-ong tag-iya? Hinaut nga imo kong matabangan sa akong problema. Daghang Salamat.
— Erning
Dear Erning,
Ang Republic Act 9353 kon Rent Control Act of 2009 maoy balaod nga mo-apply sa imong pangutana tungod kay ang imong abangan wa man mosobra sa P10,000 matag buwan. Basi sa provision sa Rent Control Act, ang bag-ong tag-iya sa apartment dili makapapahawa kaninyo sa maong apartment tungod lang kay gibaligya kini o giprenda kini bisan pa kon narehistro o wa ang inyong lease contract with the previous owner sa Registry of Property. Ang maayong buhaton sa bag-ong tag-iya mao ang pagpadayon lang una sa kontrata hangtod nga kini matapos ug kun ugaling siya mopausbaw sa abangan sa apartment kinahanglan nga dili kini mosobra sa 7% matag tuig ang iyang umento sa abang alang kanimo, kay mao kini nalatid sa atong balaod. Kun pananglitan mopausbaw siya sa rental og sobra sa 7% ikaw isip lessee adunay katungod nga mobalibad niini o di mobayad sa maong usbaw. Buot ipasabot, nga kun aduna nay buyer ang imong gipuy-an nga apartment dili siya makapugos sa pagpapahawa kaninyo gawas lang kun matapos na ang inyong lease contract.
Apan kun pananglitan ang abangan sa inyong apartment sobra na sa P10,000, ang balaod nga mo-apply niini mao na ang Article 1676 sa atong Civil Code nga nagkanayon nga ang si bisan kinsa nga makapalit og yuta nga gipaabangan apan ang maong lease contract wa marehistro sa Registry of Property, ang bag-ong tag-iya mamahimong mo-terminate sa maong lease contract gawas lang kun adunay provision sa contract of sale nga wa nagtugot sa pagpreterminate sa lease contract o kun ang buyer nasayud nang daan nga ubos sa lease contract ang yuta nga iyang gipalit. Hinaut nga akong natubag ang imong pangutana.
— Atty. Divine
Alang sa inyong mga pangutana, ipadala lang ang inyong suwat sa Legal Corner sa Banat News sa V. Gullas St., Cebu City or email sa flores_divina@yahoo.com. ug akong tubagon ang inyong mga pangutana pinaagi sa akong column matag adlaw’ng Miyerkules ug Domingo.