Anong mangyayari sa lease contract kung namatay ang landlord?

Dear Attorney,

Nangungupahan lang po kami. Anong mangyayari po sa lease contract namin kung namatay na po ang landlord na nakapirma? Maari po ba kaming paalisin ng anak niya na magmamana ng apartment kahit hindi pa tapos ang kontrata ng pag-upa? — Mel

Dear Mel,

Malinaw na nakasaad sa Article 1311 na bukod sa mismong mga partido nito ay saklaw din ng isang kontrata ang kanilang mga tagapagmana. Hindi lamang maaring ipasa ang mga karapatan at obligasyong nagmumula sa isang kontrata kung ang mga ito ay (1) personal sa mga partido at sila lamang ang tanging maaring tumupad nito; (2) kung nakasaad mismo sa kontrata na hindi maaring maipasa sa iba ang mga nilalaman nitong mga karapatan at obligasyon; at (3) kung ipinagbabawal ito ng batas.

Sa kaso ng DKC Holdings Corporation v. Court of Appeals (G.R. No. 118248, 5 April 2000), kinatigan ng Korte Suprema ang lessee o nangungupahan matapos hindi tanggapin ng tagapagmana ang rentang ibinabayad sa kanya. Dahilan ng tagapagmana, hindi naman siya partido sa contract of lease sa pagitan ng nangungupahan at ng namayapa niyang kapatid na dating nagmamay-ari ng lupa kaya hindi niya kailangang kilalanin ito.

Ayon sa Korte Suprema, kailangan niyang sundin ang contract of lease kahit hindi siya isa sa mga orihinal na partido nito, base sa isinasaad ng Article 1311 ng Civil Code. Dahil hindi naman personal ang mga obligasyong nakasaad sa contract of lease, bilang tagapagmana ng lupa ay kailangan niyang humalili sa kanyang namayapang kapatid para tuparin ang mga naiwang obligasyon nito base sa kontrata.

Kaya sa sitwasyon mo, kailangang sundin ng anak ng dati mong landlord ang napagkasunduan n’yo ukol sa inyong pag-upa sa apartment, bukod na lamang kung malinaw na nakasaad sa kontrata na hindi maipapasa ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido sa kanilang mga tagapagmana.