Usufructuary rights

ANG National Housing Authority (NHA) ay nagmamay-ari ng malawak na lupain na matatagpuan sa EDSA] mula Quezon Avenue hanggang North Avenue sa Quezon City. Noong October 24,1968 sa pamamagitan ng Proclamation 481, inilaan ang 120 ektaryang bahagi nito sa National Government Center (NGC) upang gawing isang reserved property sight.

Hindi nagtagal ay ipinatupad naman ang Proclamation 1670 noong September 19, 1977 kung saan kinuha mula sa nasabing 120 ektarya ang pitong ektaryang bahagi upang ibigay sa Manila Seedling Bank Foundation (MSBF) ang usufructuary rights o ang kasunduang nagbibigay-karapatang makapagtamasa sa ari-arian ng NHA kalakip ang tungkuling ingatan ang anyo at produksyon ng nasabing lupain. Isinasaad sa 1670 na ang MSBF ang magsasagawa ng pagsusukat ng pitong ektarya ngunit hindi itinakda ang termino ng usufructuary.

Inokupahan ng MSBF ang bahaging natanggap nang walang isinagawang pagsusukat kaya naman lumam- pas ito sa inilaang pitong ektarya. Taong 1984 na nagsukat ang MSBF kung saan 16 ektarya ang lumabas na inookupahan nito sa lumipas na taon. At sa ikalawang pagsusukat noong 1986, nanatiling 16 ektarya ang lumabas na inookupahan nito sa lumipas na mga taon. At sa ikalawang pagsusukat noong 1986, nanatiling 16 ektarya ang nasakop ng MSBF subalit ang pitong ektarya ay natukoy na sa pamamagitan ng kulay dilaw na linya.

Samantala, nag-isyu ang Office of the President ng Memorandum Order (MO 127) noong November 11, 1987 kung saan binawi nito ang reserbang 50 ektarya mula sa 120 ektarya na pag-aari ng NHA na nailaan sa NGC. Inatasan ng MO 1276 ang NHA na gawing kalakalan ang lugar at ipagbili sa publiko. Nagsagawa ng sariling pagsusukat ang NHA kung saan natuklasan nitong ang bahaging inookupahan ng MSBF ay mas malaki sa iginawad na usufruct ng Proclamation 1670. Tama ba ang NHA na palayasin ang nangungupahan sa nasabing lugar na may kontrata ng paupa sa MSBF?

Ayon sa Supreme Court, kailangan matukoy muna ang pitong ektaryang bahagi ng usufruct sa pamamagitan ng bagong pagsusukat kung saan may partisipasyon ang NHA at MSBF para maiwasan ang pagdududa at pagtatalo sa hinaharap. Sa pagsusukat, kailangang isa- alang-alang ang mga naitayong istraktura ng MBSF, hangga’t maaari, kailangan ang mga istraktura na ito’y pumaloob sa pitong ektarya.

Ayon sa Civil Code, binibigyan ang isang asosasyon o korporasyon tulad ng MBSF ng 50 taon na usufructuary right. At dahil ang Proclamation 1670 ay inisyu noong September 19, 1977 o 28 taon na ang nakalipas, may natitira pang 22 taon ng usufruct ang MSBF. Hindi maaapektuhan ng MO 127 ang pitong ektaryang ibinigay sa MSBF dahil ayon sa Proclamation 1670, nahiwalay na ito sa 120 ektaryang inilaan ng Proclamation 481 para sa NGC (National Housing Authority vs. Court of Appeals, G.R. 148830, April 13, 2005, 456 SCRA 17).